Le prêt achat-revente est une solution de financement adaptée aux propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre leur logement actuel. Contrairement au prêt relais, il offre une structure unique qui combine le remboursement du prêt existant et le financement du nouveau bien en une seule mensualité. Voici tout ce que vous devez savoir sur son fonctionnement, ses avantages et ses limites.
Le prêt achat-revente est un crédit immobilier conçu pour simplifier la transition entre deux biens immobiliers. Il permet de financer l'achat d'un nouveau logement tout en intégrant le capital restant dû de votre ancien prêt immobilier. Ainsi, vous n'avez qu'une seule mensualité à rembourser pendant la période de transition, ce qui facilite la gestion financière.
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Rachat de crédit sans condition
Évaluation du bien actuel : La banque estime la valeur de votre bien en vente pour déterminer l'avance qu'elle peut vous accorder, généralement entre 60 % et 80 % de sa valeur.
Rachat du crédit existant : Votre ancien prêt immobilier est remboursé intégralement dès la souscription au prêt achat-revente.
Combinaison des prêts : Le montant restant dû sur votre ancien crédit est intégré au financement du nouveau bien, avec une mensualité constante.
Le prêt achat-revente se décompose en deux périodes :
Avant la vente du bien actuel : Vous remboursez des mensualités comprenant capital, intérêts et assurance sur le montant total emprunté.
Après la vente : Une partie du prêt est remboursée grâce à l'avance obtenue sur la vente, ce qui entraîne une réévaluation des mensualités et de la durée du crédit.
Le prêt achat-revente présente plusieurs avantages qui en font une solution intéressante pour les secundo-accédants :
Vous pouvez acquérir un nouveau bien immobilier immédiatement, sans avoir à attendre la vente de votre logement actuel. Cela est particulièrement utile si vous avez trouvé un coup de cœur ou si vous souhaitez éviter les contraintes liées à un déménagement temporaire.
Contrairement au prêt relais, qui implique deux crédits distincts (ancien et nouveau), le prêt achat-revente regroupe ces financements en une seule mensualité constante. Cela simplifie la gestion budgétaire et réduit les risques liés à un taux d'endettement élevé.
Les indemnités habituellement dues lors du remboursement anticipé d'un crédit immobilier sont supprimées dans le cadre d'un prêt achat-revente.
La durée du prêt peut être modulée selon vos besoins (1 à 2 ans, avec possibilité d'extension à 3 ans). De plus, les mensualités peuvent être ajustées après la vente du bien en fonction du prix obtenu.
En prenant en compte jusqu'à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre comme apport, le taux d’endettement calculé est souvent plus faible qu’avec un prêt relais classique.
Prenons l'exemple suivant :
Vous vendez un logement d'une valeur estimée à 400 000 €, avec un capital restant dû sur votre ancien crédit de 100 000 €.
Vous souhaitez acheter un nouveau bien au prix de 550 000 € avec un apport personnel de 50 000 €.
Montant total nécessaire :
550 000+100 000=650 000
550000+100000=650000
Avance accordée par la banque (70 % de la valeur estimée) :
400 000×70%=280 000
400000×70%=280000
Montant final à emprunter :
650 000−(280 000+50 000)=320 000
650000−(280000+50000)=320000
Après la vente de votre ancien bien, l'avance est remboursée, réduisant ainsi le montant restant dû sur votre nouveau crédit.
Malgré ses nombreux avantages, le prêt achat-revente présente quelques inconvénients :
Le taux d'intérêt appliqué est souvent plus élevé que celui d'un prêt classique. De plus, si la vente de votre ancien bien prend du temps, les intérêts cumulés peuvent alourdir le coût total.
Vous devez vendre votre ancien logement dans un délai maximum de 1 à 2 ans (3 ans exceptionnellement). En cas de retard dans la vente, cela peut entraîner des difficultés financières.
Si votre bien se vend à un prix inférieur à l'estimation initiale, cela peut affecter votre capacité à rembourser l'avance et augmenter vos mensualités futures.
Le prêt achat-revente est une solution idéale pour les propriétaires souhaitant acheter avant de vendre sans subir les contraintes financières d’un prêt relais classique. Cependant, il nécessite une planification rigoureuse et une évaluation réaliste du prix de vente de votre bien actuel. Avant de souscrire, il est conseillé de réaliser une simulation auprès d’un courtier ou d’une banque afin d’optimiser les conditions et minimiser les risques liés à cette opération financière complexe.